Assurance pno

Tout savoir sur le contrat Propriétaire Non Occupant (PNO)

Pourquoi devrais-je souscrire une assurance PNO (Propriétaire bailleur Non Occupant)

L’assurance PNO complète l’assurance habitation du locataire et, le cas échéant, l’assurance de la copropriété souscrite par le syndicat. Lorsque le bien loué n’est pas une maison ou un appartement mais une entreprise, par exemple, on parle d’assurance PNE (Propriétaire Non Exploitant).

L’assurance habitation pour les occupants non propriétaires est particulièrement importante en l’absence de locataire, notamment lorsque le bien est vacant entre deux locataires. Par conséquent, si un dégât des eaux, un incendie ou un vol et des dommages surviennent pendant cette période d’inoccupation, l’assurance PNO indemnisera le propriétaire pour les dommages subis.

À cet égard, il est important de vérifier les conditions de votre assurance propriétaire non occupant : certains contrats peuvent prévoir que la garantie de votre assurance habitation propriétaire non occupant sera annulée après une certaine période de non-occupation. 

De même, en cas d’inondation ou d’incendie, si le bien est loué en meublé (l’immobilier), la convention IRSI prévoit que c’est l’assurance du propriétaire non occupant qui doit gérer le sinistre et non l’assurance MH du locataire. 

Dans le cas d’une location vide, le même accord IRSI stipule que l’assureur du propriétaire doit gérer le sinistre s’il survient lorsque le locataire donne son préavis de départ. 

Votre appartement est vide : il n’est donc plus couvert par l’assurance multirisque du locataire. En cas de sinistre, la question se pose de savoir qui est responsable. Il existe plusieurs scénarios possibles.
Elle garantit au propriétaire l’équivalent d’une couverture d’assurance habitation complète pour un montant très raisonnable. Cette assurance comblera le vide entre l’assurance de la copropriété et l’assurance du locataire, qui est obligatoire. Le non-occupant a donc intérêt à s’assurer contre la responsabilité en cas de défauts de construction, de manque d’entretien ou de trouble de jouissance par le biais d’une assurance « recours des locataires » et « trouble de jouissance ». Il peut également couvrir sa responsabilité à l’égard des voisins et des tiers avec la police d’assurance dite « recours des voisins et des tiers ».

Enfin, bien que les locataires soient légalement tenus de souscrire une assurance contre les risques locatifs si le bien constitue leur résidence principale (sauf dans le cas des logements de fonction), certains locataires peuvent se retrouver sans assurance. Dans ce cas, l’assurance PNO peut intervenir à la place du locataire défaillant (défaut). Si certains contrats d’assurance PNO se réservent la possibilité de se retourner contre les propriétaires qui ne peuvent pas prouver qu’ils exigent de leurs locataires qu’ils justifient chaque année de leur assurance habitation, ce n’est pas le cas de l’assurance PNO choisie par Jelouebien. Nos contrats contiennent des dispositions visant à assurer les risques locatifs pour le compte de locataires non assurés ou insuffisamment assurés.

L’assurance PNO est-elle obligatoire ?

Obligations des copropriétaires non-résidents

La loi Arrour du 27 mars 2014 (article 9-1) impose à tous les copropriétaires l’obligation de s’assurer en tant que propriétaires. Cette obligation concerne aussi bien les copropriétaires occupants que les copropriétaires non occupants. 

Veuillez noter que la garantie de responsabilité civile ne compense que les dommages causés à autrui et non ceux causés au bien lui-même.

Bien que seule l’assurance responsabilité civile soit obligatoire, la plupart des polices d’assurance PNO prévoient une couverture des dommages pouvant affecter les biens eux-mêmes. 

Les propriétaires qui n’ont pas d’appartement ne sont pas obligés d’assurer leurs biens. Cependant, étant donné les conséquences financières potentiellement énormes pour les propriétaires non assurés en cas de sinistre majeur, l’assurance est fortement recommandée. 

Lors de l’achat ou de la vente d’un bien locatif, le notaire demandera au vendeur de fournir une preuve d’assurance sur le bien vendu et au nouveau propriétaire de fournir une preuve d’assurance à la date de signature (mois) de l’acte de vente. 

La loi Alur ou Accès au Logement et Rénovation des Communes est une loi visant à améliorer l’accès au logement et à protéger les personnes vulnérables, à réguler le marché immobilier et à créer un équilibre entre les différents acteurs du marché immobilier.

Dette sur les propriétés financées par crédit

De même, si le bien est financé par un prêt hypothécaire, en tout ou en partie, la banque demandera au propriétaire de fournir une preuve d’assurance PNO. Si le prêt est garanti par une hypothèque, le créancier (ou plus communément, un notaire) envoie une lettre recommandée à la compagnie d’assurance pour « l’informer de l’opposition » (article L121-13 du Code des assurances). De cette manière, la banque protège sa créance contre l’emprunteur en obligeant la compagnie d’assurance à lui verser une indemnité en cas de dommages affectant le bien « sans autorisation expresse ».

Quelles sont les sanctions pour ne pas avoir d’assurance PNO ?

Tout d’abord, il convient de rappeler que seul le propriétaire d’un bien situé dans un immeuble en copropriété a une obligation d’assurance. 

En effet, lorsque le bien n’est pas en copropriété, le propriétaire n’est pas obligé de s’assurer et il n’y a donc pas de risque de non-assurance et pas de sanction. Le risque réel, cependant, est que le propriétaire reste responsable de tout dommage dont il pourrait être responsable en tant que propriétaire. Et si le bien n’est pas assuré, le propriétaire doit utiliser son propre argent pour indemniser les tiers lésés (locataires, voisins, etc.).

Si le bien est situé dans un immeuble en copropriété, le propriétaire est tenu d’avoir au moins la même assurance responsabilité civile que tout propriétaire d’immeuble en copropriété. En revanche, si la loi oblige les copropriétaires à s’assurer, aucune sanction pénale n’est prévue pour ceux qui ne le font pas. En règle générale, c’est l’assurance du copropriétaire qui prévaut sur l’assurance PNO du copropriétaire non assuré. Toutefois, il est conseillé de respecter cette obligation légale d’assurance afin de protéger vos intérêts en cas de sinistre. Il est également possible que le syndicat exige une preuve d’assurance. 

Enfin, si le bien est financé par un prêt et que celui-ci est garanti par une hypothèque, le propriétaire peut être tenu de rembourser immédiatement le montant restant dû s’il n’est plus assuré.

Quelle est la couverture de base de l’assurance PNO ?

Un contrat d’assurance PNO est constitué d’un certain nombre de garanties, dont les plus courantes sont énumérées ci-dessous. Le contrat couvre le logement et les éventuelles dépendances (garages, boxes, caves, etc.). Si elle est située dans un immeuble en copropriété, l’assurance PNO couvre également la part de la partie commune du lot auquel elle est rattachée.

Responsabilité civile

L’assurance PNO doit couvrir au moins la responsabilité civile du propriétaire, ou plus précisément, la « responsabilité civile ». En effet, en tant que copropriétaire, votre responsabilité civile peut être recherchée sur plusieurs fondements. 

  •  Responsabilité civile découlant de l’immeuble
  •  Responsabilité civile en tant que propriétaire
  •  Responsabilité civile en tant que non-occupant

Selon les circonstances, les conditions de couverture des dommages causés peuvent varier. Par conséquent, les conditions générales peuvent prévoir des plafonds d’indemnisation différents, en fonction de la raison pour laquelle votre responsabilité est engagée. 

Dégâts des eaux

Les dégâts des eaux sont de loin la cause la plus fréquente de dommages en France, avec plus de 1,14 million de sinistres payés par les compagnies d’assurance habitation en 2015, soit 38 % de l’ensemble des sinistres (source : Fédération française de l’assurance). Les causes des dégâts des eaux peuvent être variées : fortes pluies, carreaux cassés, balcons qui fuient, tuyaux qui fuient, canalisations bouchées ou machines à laver qui débordent, etc. Cette couverture est très importante en assurance PNO, surtout depuis que la convention IRSI a remplacé la convention CIDRE, car contrairement aux idées reçues, les dégâts des eaux ne sont pas toujours couverts par l’assurance habitation du locataire. 

En effet, lorsqu’un locataire loue votre bien, sa première réaction doit être de déclarer les dommages à son assurance après avoir pris les mesures d’urgence éventuellement nécessaires pour empêcher l’aggravation des dommages. 

Le locataire doit remplir un constat amiable de dégâts des eaux avec les autres personnes concernées : il peut s’agir des occupants du logement supérieur ou inférieur, voire du consortium si les dégâts touchent les parties communes. Votre locataire doit vous envoyer une copie de ce rapport et vous la transmettez à votre compagnie d’assurance. 

Dans la plupart des cas, c’est l’assurance du locataire qui s’occupe du sinistre. En fonction du montant des dommages causés, il réglera directement la demande d’indemnisation ou déterminera comment sera partagée la responsabilité du coût de la réparation des dommages. Dans ce dernier cas, elle organise généralement une expertise en commun : un expert indépendant est désigné pour déterminer les travaux de réparation nécessaires et leur coût. 

Dans certains cas, la source de la fuite n’est pas évidente et il est nécessaire de faire appel à un professionnel, généralement un plombier, pour localiser la fuite. 

Attention : l’assurance couvre les dommages causés par une fuite d’eau, mais ne couvre pas la réparation de la cause de la fuite (par exemple, les frais de déblocage d’une canalisation), sauf dans des circonstances exceptionnelles. Ceci est considéré comme un entretien normal de la propriété.

Dommages causés par le feu

Comme pour les dégâts des eaux, une grande partie des sinistres incendie sont traités dans le cadre de la convention IRSI (sinistres inférieurs à 5 000 €). 

La couverture incendie est en fait plus large que les dommages causés par le feu. On l’appelle souvent l’assurance « incendie et événements similaires ». Les conditions de couverture comprendront donc également les dommages causés par une explosion, une implosion, un dégât de fumée, un coup de foudre, un dommage électrique, etc.

Vol, vandalisme

Le vol et le vandalisme sont souvent traités ensemble. C’est le cas même si le vol ou la tentative de vol ne se produit pas avant ou après l’acte de vandalisme. 

Veuillez noter que l’obtention de ces garanties sous conditions est très courante et qu’on ne peut pas dire qu’elle soit quasi systématique. 

L’assureur peut fixer une période maximale pendant laquelle le bien sera inoccupé ou vacant, au-delà de laquelle la garantie ne sera plus valable.
Un niveau minimum de protection peut être exigé pour les fenêtres et les portes ou, en cas de sinistre, l’indemnité peut être réduite de 50 %.

Catastrophes naturelles

L’assurance contre les catastrophes naturelles est obligatoire pour les contrats prévoyant l’indemnisation des dommages (loi du 13 juillet 1982). La garantie doit couvrir les dommages causés par des éléments naturels dont l’intensité s’est révélée anormale et que les dommages n’auraient pu être évités par les mesures de prévention normalement recommandées (tremblement de terre, inondation, sécheresse, etc.). 

La franchise applicable à cette garantie est commune à toutes les compagnies d’assurance et elle est connue sous le nom de franchise légale. Par exemple, les demandes relatives à la sécheresse peuvent aller de 380 € à 1 520 €, voire plus. 

Catastrophes techniques

Il s’agit d’une garantie obligatoire régie par la loi n° 2003-699 du 30 juillet 2003. La garantie doit couvrir les dommages provenant de sites classés SEVESO ou causés par le stockage ou le transport de matières dangereuses.

Tempêtes et événements météorologiques

Cette garantie n’est pas toujours couverte, mais elle peut être importante. Elle interviendra pour les dommages qui ne sont pas classés comme catastrophe naturelle. Il peut s’agir de dommages causés par des vents violents, de la neige ou de la grêle. Les compagnies d’assurance exigent toujours un certain niveau d’intensité (par exemple, des vitesses de vent supérieures à 100 km/h) et excluent parfois certains biens (par exemple, les bâtiments situés dans des zones inondables). 

Assurance défense et recours

L’assurance PNO comprend une protection juridique de base, dont le champ d’application est limité aux litiges relatifs aux sinistres susceptibles d’être couverts par la police. Cette couverture ne peut pas être

Perte de loyer

L’assurance perte de loyer n’est pas toujours couverte, mais elle n’en est pas moins importante. En cas de sinistre important, le bien peut devenir inhabitable. Si tel est le cas, votre locataire ne sera pas obligé de vous payer un loyer pour la période où il ne peut pas utiliser le bien. Cette perte financière étant une conséquence directe du sinistre, elle peut être indemnisée si votre contrat le prévoit.

En général, les assureurs exigent que le bien soit loué au moment du sinistre pour accorder une couverture.

Quel est le prix de l’assurance pour les propriétaires occupants non propriétaires ?

Les locataires étant obligés de s’assurer contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux), l’assurance habitation pour les non-occupants est moins souvent exigée que l’assurance habitation traditionnelle. Cela est particulièrement vrai lorsque le bien est en copropriété : cette dernière dispose souvent d’une police d’assurance qui couvrira la plupart des sinistres qui ne sont pas couverts par l’assurance du locataire.

Certains assureurs ne différencient pas leurs tarifs pour les biens détenus dans un appartement, et le risque est beaucoup plus faible pour les assureurs PNO. 

Le coût moyen d’une assurance PNO en France en 2018 est de 136 € (hors taxes) par an (source : Fédération française de l’assurance), soit environ 150 € (TTC). 

Pour le même bien, les tarifs de l’assurance PNO varient de 70 à 200 euros par an. Sur jelouebien.com, nous vous proposons une assurance non-occupant pour 69 euros par an pour une surface allant jusqu’à 200 mètres carrés. 

La prime de la PNO peut être déduite de vos revenus fonciers (sauf pour le régime de la micro-propriété), tout comme la prime de l’assurance loyers impayés.

Non, l’assurance PNO ne remplace pas l’assurance habitation d’un locataire. 

Certaines polices d’assurance PNO comprennent une garantie des risques locatifs au nom du locataire afin de protéger le propriétaire en cas de sinistre lorsque le locataire n’est pas assuré. D’autre part, certains contrats d’assurance PNO se réservent le droit de se retourner contre le propriétaire s’il ne peut prouver qu’il a exigé du locataire une preuve d’assurance chaque année. Il convient donc de le vérifier soigneusement dans votre contrat d’assurance PNO. Dans tous les cas, il est fortement recommandé de demander à votre locataire une attestation d’assurance chaque année.