Assurance pno obligatoire en copropriété

L’assurance PNO obligatoire pour les biens en copropriété

Depuis la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et la rénovation des communes, dite loi ALUR, de nouvelles obligations d’assurance ont été mises en place pour les immeubles en copropriété. En effet, l’article 9-1 de la loi ALUR impose aux copropriétaires (occupants ou non-occupants du bien) d’être couverts par une assurance responsabilité civile.

Ainsi, les propriétaires de biens loués ou vacants sont obligés de souscrire une assurance responsabilité civile PNO si le bien fait partie d’une copropriété.

Comme il s’agit d’une obligation légale d’assurance, si un ou plusieurs assureurs refusent de souscrire une assurance PNO, vous pouvez vous adresser au Bureau central de tarification (BCT). Il s’agit d’une structure à laquelle toute personne physique ou morale ayant une obligation d’assurance peut se référer si elle s’est vue refuser la couverture par une compagnie d’assurances ou une mutuelle. Le BCT agit comme un médiateur dont le rôle est de déterminer un montant de prime en échange de l’engagement de la compagnie d’assurances à établir un contrat d’assurance pour la responsabilité civile du copropriétaire.

Pourquoi cette obligation de couverture pour les propriétaires bailleurs ?

Comme indiqué ci-dessus, en tant que propriétaire, vous serez responsable de tout dommage causé à votre logement. Dès lors qu’un dommage matériel ou physique a été causé à un tiers et qu’il est imputable à votre maison (dégât des eaux chez un voisin, effondrement d’un plancher, etc.), votre responsabilité civile est engagée et, en tant que responsable, vous devrez payer les dommages et intérêts dus à la victime. Cependant, ces montants peuvent rapidement atteindre un chiffre astronomique que vous ne pourrez pas payer seul. Par conséquent, une assurance responsabilité civile est requise. Dans ce cas, il s’agit d’une assurance de responsabilité civile qui s’applique aux logements occupés par des non-propriétaires : l’assurance PNO !

L’expérience a montré que dans les copropriétés, en raison du nombre de logements qui composent l’immeuble et de la nature désordonnée de ces logements, des accidents peuvent rapidement se produire et donnent souvent lieu à une responsabilité civile. L’obligation légale d’assurer tous les copropriétaires en responsabilité civile garantit qu’en cas de sinistre, celui-ci sera pris en charge par la compagnie d’assurances, limitant ainsi le risque d’impayés ou de poursuites judiciaires prolongées. L’assurance PNO a la particularité de rendre les propriétaires responsables de leur responsabilité, même s’ils ne sont pas les occupants du bien.

L’assurance PNO peut également être utilisée pour compenser les lacunes de l’assurance habitation souscrite par le locataire. En effet, si le locataire n’est pas bien assuré ou s’il n’a pas une assurance habitation complète, l’assurance PNO pourra prendre le relais pour les dommages causés à autrui ou au logement lui-même.

Quel niveau de couverture choisir ?

Il existe, pour un contrat d’assurance PNO, deux principales catégories de garanties :

1. l’assurance responsabilité civile

Elle vous protège en cas d’accident causant des dommages à une autre personne (par exemple, si quelqu’un se blesse dans vos escaliers mal entretenus, si un mur s’effondre, si une partie de votre balcon s’effondre sur un passant, etc.) Votre compagnie d’assurances versera une indemnité à la victime. La loi ALUR 2014 rend cette garantie obligatoire car, comme nous l’avons vu, les sommes en jeu peuvent être très importantes et cela ne doit pas empêcher la victime d’être indemnisée simplement parce que le responsable n’est pas en mesure de payer ce qui lui est dû. Avec une assurance, il n’y aura pas de problèmes de trésorerie et la victime sera correctement indemnisée.

2. l’assurance dommages aux biens ou « PNO multirisque ».


Elle couvre les dommages matériels qui se produisent dans votre habitation et qui n’impliquent pas de tiers. Par exemple, cette garantie entre en jeu si vous êtes victime d’un cambriolage ou si d’autres dommages affectent uniquement votre maison et personne d’autre. Comme elle n’implique pas de tiers, elle n’est pas obligatoire. Vous êtes libre de souscrire une assurance pour vous protéger contre les dommages matériels causés à votre logement ou à votre mobilier (y compris les appareils électroménagers). C’est pourquoi elle est fortement recommandée. Cette garantie peut être composée « sur demande » et sa couverture peut être étendue à de nombreuses situations de risque, telles que .

  • Couverture contre les incendies et les inondations (sinistres).
  • Assurance contre le vol.
  • L’assurance contre les catastrophes naturelles, qui paie les dommages causés par des conditions environnementales et météorologiques.
  • Garantie loyers impayés : l’assureur rembourse au propriétaire les loyers non perçus en cas de non-paiement par le locataire.
  • Défauts d’entretien du locataire.
  • Entrave à l’utilisation (si le locataire utilise le bien d’une manière non conforme aux termes du contrat de location).
  • Recours du locataire (si le locataire vous assigne en justice en raison du mauvais état du logement).
  • Protection juridique en cas de litige.
  • Il existe de nombreuses autres couvertures, en fonction du contrat d’assurance.


En résumé, voici un récapitulatif de la couverture d’assurance pour les occupants non propriétaires dans le contexte de la propriété partagée.

  • Assurance responsabilité civile PNO : elle est obligatoire depuis la loi ALUR de 2014.
  • Assurance PNO « multirisque » (ou dommages aux biens) : elle est facultative, mais fortement recommandée.                                        

Qui souscrit l’assurance de la copropriété ?

Assurance souscrite par le Syndicat. Bien entendu, ce ne sont pas les copropriétaires qui souscrivent directement l’assurance. Le mandataire de la copropriété – le Syndicat – sera chargé de souscrire l’assurance appropriée. Après que plusieurs estimations ont été faites et soumises au conseil de la copropriété. Avant d’assurer le bâtiment, la compagnie d’assurances demandera une description des dommages survenus et des indemnités perçues au cours des trois dernières années.

Les primes d’assurance. Plusieurs paramètres seront pris en compte lors de l’élaboration du devis : localisation dans une zone sensible, exposition aux catastrophes naturelles, présence de commerces au rez-de-chaussée (garages, supérettes, restaurants, etc.), etc. Tout facteur susceptible d’aggraver le dommage sera également pris en compte. En fonction du niveau constaté, des primes d’assurance supplémentaires peuvent être envisagées. Deux solutions sont possibles : soit l’ensemble de la copropriété supporte la charge accrue, soit seul le copropriétaire de la maison considérée comme à risque supporte la prime supplémentaire. Cette disposition doit toujours être incluse dans le règlement de copropriété.

Le montant des primes d’assurance pour les bâtiments suit les mêmes règles que pour les autres biens à assurer. Le montant dépend du risque assuré. Le calcul est basé sur la surface développée du bâtiment. Il s’agit de la surface totale à l’extérieur des murs du bâtiment, multipliée par le nombre d’étages, plus la surface du rez-de-chaussée. Les caves et les greniers non aménagés seront réduits à 50% de la surface réelle, tout comme les parkings et les hangars.